买方无法确认买卖房屋的所有人，也无法确认授权时，可以行使不安抗辩权，及时通知卖方并要求提供适当担保，但不能拒绝履行合同约定的付款义务。

案号：（2019）浙0226民初2223号

案由：房屋买卖合同纠纷

案情简介：李某1与李某2系父女关系。2009年，李某1与宁兴公司签订买卖协议，约定李某1购买城市花园项目商品房20幢1室（以下简称案涉房屋），总价959.8486万元。2013年2月7日，李某2以李某1名义与张某签订转让协议，约定：（1）李某1所拥有的案涉房屋，张某对该房屋已充分了解；（2）案涉房屋转让价1，768万元；（3）签订协议时，张某支付200万元作为购房定金，余款于2013年3月30日前付清；（4）案涉房屋产权登记手续由张某自行办理，办证等所需费用由张某自理；（5）如张某原因致本协议不能完成，则定金由李某1没收，而李某1有权再转让案涉房屋。同日，张某通过同信公司账户转给李某2购房定金200万元，之后张某未再付款。2015年2月9日，李某1、李某2出具说明，同意取消案涉房屋的原商品房买卖合同，黄某成为案涉房屋的购买人，原购房定金200万元转为黄某的购房款。同日，宁兴公司与黄某就案涉房屋签订商品房买卖合同。2015年3月20日，同信公司发催款函给李某2，要求归还200万元。李某1、李某2于2015年3月26日发催告函给张某，催告继续履行合同。后，张某向法院提起诉讼。

法院裁判：李某1向宁兴公司购买案涉房屋后，李某2出面将案涉房屋转让给原告张某，李某1对此予以确认，故涉案合同相对方为张某与李某1。关于合同解除，双方没有异议，法院予以确认。该案争议焦点在于原、被告均认为对方违约在先，对方应当承担违约责任。法院认为，房屋买卖合同是典型的双务合同，买方须向卖方支付相应价款，卖方须为买方办理房屋产权过户登记，转移不动产所有权给买方。根据双方签订的转让协议约定，签订协议时原告支付200万元作为购房定金，余款1568万元于2013年3月30日前付清，付款的时间点双方有约定；案涉房屋产权登记手续由原告自行办理，办理产权证、土地证、契证等所需费用由原告自理，关于过户只约定由原告自行办理，过户的时间点未明确约定。原告提出李某1在出卖案涉房屋时，其与宁兴公司签订的商品房买卖合同并未履行完毕，无法确认李某1是案涉房屋的所有人，也无法确认李某2是否有授权书，因此，原告未支付剩余购房款。但在此情况下，原告可行使不安抗辩权，及时通知被告，要求被告提供适当担保，而不是拒绝履行合同约定的付款义务，故认定系原告违约在先，根据双方约定，被告有权没收定金200万元。所以，判决：

确认原告张某与被告李某1于2013年2月7日签订的房屋转让协议解除。

买方不满足房屋限购条件导致合同目的不能实现的，可以要求解除房屋买卖合同。双方对此均有过错的，也未举证证明其因案涉房产不能过户产生实际损失，任何一方不能因此获得赔偿。

案号：（2021）浙0113民初1267号

案由：房屋买卖合同纠纷

案情简介：康某与周某原系朋友关系。2017年3月19日，蔡某（甲方）、康某（甲方的房屋共有人）与周某（乙方）签订售房合同约定：甲方将其位于杭州市余杭区某处的房屋及配套设施（以下简称案涉房屋）转让给乙方。房屋转让总价款687，280元。若一方违约，应向对方支付房款一倍的违约金加以房款10%的罚金的违约责任。后，周某向蔡某支付购房款618，552元。2020年9月29日，案涉房屋登记至康某名下。周某确认蔡某、康某已向其交付案涉房屋。

2021年1月25日，周某起诉至杭州市余杭区人民法院。2021年5月7日，在该案庭审中，周某诉请：解除原、被告双方签订的案涉个人售房合同等。蔡某、康某当庭表示同意解除案涉合同。

另查明：2017年3月2日，杭州市发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，原、被告均确认周某在签订合同时不符合房屋限购政策，且至今亦未能取得购房资格。

法院裁判：由于被告周某不具有相应购房资格，无法获得案涉房屋所有权以实现合同目的，故周某在（2021）浙0110民初2232号案件的庭审中以不能实现合同目的等为由要求解除合同合法有据。该解除合同的通知已到达蔡某、康某处，并生效，故法院确认案涉合同于2021年5月7日解除。关于蔡某、康某以周某迟迟不予办理过户手续为由要求其支付68，728元违约金的诉请。法院认为，案涉房产不能过户的原因为周某不符合杭州市房屋限购政策。该案中周某作为购房人，理应了解当地的房产限购政策，其对案涉房产不能过户结果的发生主观上具有过错；原告康某与被告周某原系朋友关系，也应知晓周某有可能不符合杭州市房屋限购政策，却仍与其签订案涉售房合同，对案涉房产不能过户结果的发生主观上亦存在过错。鉴于原、被告双方对案涉房产不能过户结果的发生主观上均存在过错，且原告亦未举证证明其因案涉房产不能过户所遭受的实际损失，故对两原告关于该项违约金的诉请，法院不予支持。所以，判决：

在房屋买卖合同中没有写入关于学区房的约定，买方以学位被占用为由主张房屋买卖欺诈，难以获得法院支持。

案号：（2019）浙0282民初12284号

案由：房屋买卖合同纠纷

案情简介：在房屋中介公司的居间下，孙某与胡某于2019年8月23日签订中介合同。2019年9月2日，孙某与胡某又签订房屋买卖合同，约定胡某将案涉房屋以81万元的价格转让给孙某。同日，胡某将该房屋过户至孙某名下，购房款81万元已实际支付。孙某取得房屋后，发现房屋客厅东墙面木板后为空。经鉴定，案涉房屋客厅的东墙面墙体整体被拆除，但不会对房屋的结构安全产生影响。双方均称，案涉房屋系当地某知名实验小学的学区房。后，孙某以胡某故意隐瞒相关情况、自己受到欺诈为由，向法院提起诉讼。

法院裁判：该案争议的焦点为：原、被告签订的案涉房屋买卖合同是否系原告受被告欺诈的情况下，违背原告真实意思的行为。原告孙某认为，被告胡某隐瞒了两个事实：（1）房屋客厅的东墙体被拆除；（2）被告儿子已就读当地某知名实验小学享受该房屋可享有的学籍名额，所以对原告构成欺诈。因案涉房屋并非被告装修，被告取得该房屋所有权后一直将房屋出租，其主观上并不存在刻意隐瞒房屋存在空心墙，并追求原告陷入错误认识而购买房屋的故意。关于原告主张被告隐瞒的第二个事实，并无事实依据。若“学位是否被占用”是原告购买案涉房屋与否的决定性因素，原告完全可与被告一同向相关部门进行核实，故即使原告存在错误判断，与其购房行为也不存在因果关系。案涉房屋系特定学校的学区房，虽然子女有资格就读该学校系原告购买该房屋的重要动机，但原、被告未在房屋买卖合同中就该内容作为合同条款进行约定。原、被告在房屋买卖中介合同第6条第2项就出售方存在欺诈行为购买方有权撤销房屋买卖行为的事项进行了约定，而原告所主张的两个事实并未约定在该事项之中。所以，判决：